Verifactu para alquiler vacacional y casas rurales

El alquiler vacacional es el sector donde más respuestas distintas conviven bajo la misma palabra: no es lo mismo alquilar tu segunda residencia unas semanas que gestionar una casa rural con desayunos. Verifactu lo trata de forma muy distinta según el caso, y la AEAT ha respondido específicamente a este supuesto en sus FAQ. Vamos a ordenarlo.

El criterio oficial: servicios de hotel sí, alquiler “a secas” no

La AEAT distingue dos escenarios para la persona física que alquila:

1. Alquiler sin actividad económica (el caso más común: alquilas una o varias viviendas, sin empleado a jornada completa dedicado a ello): el arrendamiento no constituye actividad económica a efectos de IRPF, y el reglamento Verifactu no te afecta.
2. Apartamento turístico o casa rural con servicios propios de la industria hotelera — limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, comidas, recepción: aquí la AEAT sí considera que hay actividad afectada. Estos servicios hacen además que la operación esté sujeta a IVA (la exención de arrendamiento de vivienda deja de aplicar) y que exista obligación de facturar — y con ella, Verifactu.

Hay un tercer apunte oficial interesante para quien ya tiene un negocio (el ejemplo de la AEAT es el de un local alquilado, pero el criterio es el mismo): si eres empresario con tu sistema de facturación adaptado para tu actividad principal, no estás obligado a usarlo para las facturas de un alquiler que no sea actividad económica (aunque puedes, voluntariamente).

¿Por qué el alquiler “a secas” queda fuera?

La clave no es el IVA, sino el IRPF. El reglamento Verifactu (Real Decreto 1007/2023, art. 3) obliga a los contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas. Y la AEAT responde en sus preguntas frecuentes que, si alquilas sin tener a nadie contratado a jornada completa para ello, no hay actividad económica a efectos del IRPF y, por tanto, el reglamento no se aplica a las facturas que debas emitir por el alquiler. Puedes usar un sistema Verifactu de forma voluntaria, pero no estás obligado.

Por eso, aunque emitas alguna factura suelta (porque un huésped la pide, o porque alojas a trabajadores de una empresa), no hace falta que el programa esté adaptado si el alquiler no es actividad económica. Si quieres una herramienta gratuita y ya adaptada para esas facturas, la app de la AEAT sirve.

Lo que cambia en diciembre de 2026: IVA del 10 % en estancias cortas

Hasta ahora, el alquiler de vivienda sin servicios hoteleros estaba exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA) y, al no estar esa exención en la lista de operaciones con factura obligatoria del reglamento de facturación, normalmente no había que facturarlo.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 7) cambia eso con efectos desde el 1 de diciembre de 2026: el arrendamiento de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches deja de estar exento y pasa a tributar al tipo reducido del 10 %. Sigue exento si el alquiler se produce en la vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual.

Qué significa para ti, si se mantiene:

• Para esas estancias tendrás que repercutir IVA y emitir factura.
• Eso no te mete automáticamente en Verifactu: lo que decide si te aplica el reglamento sigue siendo si el alquiler es actividad económica en el IRPF (ver el apartado anterior).
• Cómo declarar ese IVA y qué obligaciones censales tienes es cuestión de tu gestor: este cambio va más allá de Verifactu.

Ojo: es un real decreto-ley pendiente de convalidación. El Congreso tiene que convalidarlo, y el anterior intento de contenido casi idéntico (el Real Decreto-ley 26/2026) quedó derogado precisamente por no convalidarse. A 28 de octubre de 2026 el BOE no recoge todavía su convalidación; actualizaremos esta página cuando se resuelva.

Si tienes servicios hoteleros: tu checklist

Casa rural con desayunos, apartamentos con limpieza diaria, aparthotel — estás en el grupo afectado y funcionas como cualquier negocio de hospedaje:

1. Tu fecha límite: 1 de julio de 2027 como autónomo, 1 de enero de 2027 si operas como sociedad (calendario con fuentes; Hacienda ha anunciado que prevé retrasar estas fechas a octubre de 2028, aún sin aprobar).
2. Tu facturación debe salir de un sistema adaptado: si usas un channel manager o PMS (gestor de reservas) que emite las facturas, pregunta a ese proveedor por su adaptación y su declaración responsable. Si facturas aparte, un programa adaptado tipo Billin, ahora llamado TS Facturas (desde 6,6 €/mes +IVA, pero ese plan solo admite hasta 5 clientes: con más huéspedes distintos toca el Pro, 14 €/mes +IVA), o Quipu te cubre — comparativa con precios verificados.
3. Ojo con las plataformas: Airbnb o Booking facturan sus comisiones, pero la factura de la estancia, cuando toca emitirla, es cosa tuya. Y si alguien la emite materialmente por ti, la AEAT recuerda que la responsabilidad del cumplimiento sigue siendo del obligado a facturar: tú.

En resumen

Tu caso	¿Verifactu?
Alquilas vivienda vacacional sin servicios de hotel, sin ser actividad económica	No (puedes usar un sistema adaptado de forma voluntaria)
Ídem, desde el 1-dic-2026 con estancias de hasta 30 noches	No por Verifactu, pero sí IVA del 10 % y factura, si se convalida el RD-ley 29/2026
Casa rural / apartamentos con servicios hoteleros	Sí, como cualquier negocio de hospedaje

¿Tu situación no encaja limpia en la tabla? Es el pan de cada día de este sector — el test de 2 minutos te orienta, y para los casos frontera (¿mi limpieza entre estancias cuenta como servicio hotelero?) la respuesta seria es: consúltalo con tu gestor, porque depende de los detalles.

Quién queda fuera en cualquier caso: si estás acogido al SII (Suministro Inmediato de Información), el reglamento Verifactu no te aplica (Real Decreto 1007/2023, art. 3.3). Y si tributas en el País Vasco o Navarra, tienes normativa foral propia (en el País Vasco, TicketBAI) en lugar de Verifactu (criterio de la AEAT; más detalle en qué es Verifactu).