Verifactu para alquiler vacacional y casas rurales
Última revisión:
Este artículo puede contener enlaces de afiliado. Si contratas a través de ellos, recibimos una comisión sin coste extra para ti. Más información.
El alquiler vacacional es el sector donde más respuestas distintas conviven bajo la misma palabra: no es lo mismo alquilar tu segunda residencia unas semanas que gestionar una casa rural con desayunos. Verifactu lo trata de forma muy distinta según el caso, y la AEAT ha respondido específicamente a este supuesto en sus FAQ. Vamos a ordenarlo.
El criterio oficial: servicios de hotel sí, alquiler “a secas” no
La AEAT distingue dos escenarios para la persona física que alquila:
- Alquiler sin actividad económica (el caso más común: alquilas una o varias viviendas, sin empleado a jornada completa dedicado a ello): el arrendamiento no constituye actividad económica a efectos de IRPF, y el reglamento Verifactu no te afecta.
- Apartamento turístico o casa rural con servicios propios de la industria hotelera — limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, comidas, recepción: aquí la AEAT sí considera que hay actividad afectada. Estos servicios hacen además que la operación esté sujeta a IVA (la exención de arrendamiento de vivienda deja de aplicar) y que exista obligación de facturar — y con ella, Verifactu.
Hay un tercer apunte oficial interesante para quien ya tiene un negocio: si eres empresario con tu sistema de facturación adaptado para tu actividad principal, no estás obligado a usarlo para las facturas de un alquiler que no sea actividad económica (aunque puedes, voluntariamente).
¿Por qué el alquiler “a secas” queda fuera?
La cadena lógica, con la norma delante: el arrendamiento de vivienda sin servicios hoteleros está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA), y esa exención no está en la lista de operaciones exentas con factura obligatoria del reglamento de facturación (que sí incluye, por ejemplo, la sanidad). Sin obligación de factura y sin factura emitida, no hay sistema de facturación que regular. La regla de la AEAT que ya conocemos: el reglamento no aplica a quien no expide facturas.
El matiz de siempre: si en algún momento emites una factura — porque un huésped la pide, porque facturas a una empresa un desplazamiento de trabajadores — y la haces con un programa, ese programa debe estar adaptado. Para facturas así de esporádicas, la app gratuita de la AEAT resuelve el caso sin coste.
Si tienes servicios hoteleros: tu checklist
Casa rural con desayunos, apartamentos con limpieza diaria, aparthotel — estás en el grupo afectado y funcionas como cualquier negocio de hospedaje:
- Tu fecha límite: 1 de julio de 2027 como autónomo, 1 de enero de 2027 si operas como sociedad (calendario con fuentes).
- Tu facturación debe salir de un sistema adaptado: si usas un channel manager o PMS (gestor de reservas) que emite las facturas, pregunta a ese proveedor por su adaptación y su declaración responsable. Si facturas aparte, un programa adaptado tipo Billin (desde 6,6 €/mes +IVA) o Quipu te cubre — comparativa con precios verificados.
- Ojo con las plataformas: Airbnb o Booking facturan sus comisiones, pero la factura de la estancia, cuando toca emitirla, es cosa tuya. Y si alguien la emite materialmente por ti, la AEAT recuerda que la responsabilidad del cumplimiento sigue siendo del obligado a facturar: tú.
En resumen
| Tu caso | ¿Verifactu? |
|---|---|
| Alquilas vivienda vacacional sin servicios de hotel, sin ser actividad económica | No |
| Ídem, pero emites alguna factura suelta con programa | Esa herramienta, sí (la app AEAT lo resuelve gratis) |
| Casa rural / apartamentos con servicios hoteleros | Sí, como cualquier negocio de hospedaje |
¿Tu situación no encaja limpia en la tabla? Es el pan de cada día de este sector — el test de 2 minutos te orienta, y para los casos frontera (¿mi limpieza entre estancias cuenta como servicio hotelero?) la respuesta seria es: consúltalo con tu gestor, porque depende de los detalles.